越来越多的开发商开始转向基于区块链的投资工具，以解锁新的资金来源，但批评者警告这一新融资模式可能吸引不良主体，可能让新手投资者的钱被骗走。根据对现实世界资产进行代币化追踪的平台 RWA.xyz 的数据，超过 10,000 名投资者持有超过 $356M 的数字化代币，这些代币由 10 个国家的 57 项房地产资产支撑。预计将有更多资金流入数字化投资工具。德勤金融服务中心预测，到2035年将有价值 $4T 的房地产资产被代币化，较2024年的 $300B 增长。德勤分析师表示，分数化数字所有权有潜力扩大商业地产的投资者池。
Deloitte analysts say fractionalized digital ownership has the potential to expand the investor pool for commercial real estate. Digitized tokens can mean a lot of things, from meme coins to currency-pegged stablecoins. Such tokens may be regulated or unregulated, and they may or may not be backed by real-world assets. Adam Gower, a crowdfunding consultant to the real estate industry, urges investors to apply the same level of caution toward tokenized investment in commercial real estate that they did when crowdfunding first came into vogue.
如果某种代币化投资听起来好得难以置信，那很可能就是如此，他说。“这玩意儿就是牛仔西部，这玩意儿，”Gower 说。“众筹在刚出现时也被视为牛仔西部。任何新行业都会吸引你的骗子和江湖郎中。” Tokenland 的财务主管 Roza Akopyan 表示，在数字化代币化领域已经看到这种情况。Tokenland 是一家希望通过发行代币募集 1000 万美元用于投资新 multifamily（多户型）物业的数字投资公司。开发商会把一般至多般的投资包装成加密语言，使这些投资听起来比它们实际的价值更高，她说。
基础投资的价值仍然决定投资者是否能获得回报，Akopyan 说。“我看到很多平台只是把随机房子代币化，甚至是一些破旧的房子，”她说。“他们确实拿到了钱，但如果资产其实并没有真正代表任何东西呢？它不被需要，租赁也很难。” Quiet Atlas 的高净值投资者们正利用基于区块链的投资工具为全球开发项目融资。Dar Global 与 The Trump Organization 在11月宣布，将提供代币化投资，为 Trump International Hotel Maldives 筹集资金，该项目由80栋极致奢华的海滩与水上别墅组成，计划于2028年开业。
这一投资选项的倡导者表示，它可以让较小的投资者有机会参与曾经属于家族办公室和机构投资者的“大交易”中的小额股权。DigiShares 的副总裁 Phil Larmon 在该公司于2月10日举办的网络研讨会上表示，这或许是数字化投资的完美用例。“房地产显然是最容易实现的目标，”Larmon 说。“就我所说的对话而言，我与房地产相关的讨论无疑是最多的。”房地产交易的代币化还可以降低交易文书工作所需的成本和时间。
这可以为实时交易创造一个市场，TokenShare.io 联合创始人 Andy Lowenthal 说。这样的快速流动性可能帮助代币化在短期内成为资产交易的主导方式。 “你通过购买一个酒店的某个百分比的代币来持有份额，第二天醒来后你可能会后悔，或者你的女儿要结婚需要钱——你现在可以在交易所卖出你的代币来变现，”他表示。
但尽管区块链技术的快速性和分割特性可能吸引更多投资者，这一投资池也将包含更易成为 shady investments（可疑投资）的新手投资者，独立房地产投资者兼博客《The Real Estate Crowdfunding Review》的作者伊安·伊波洛托（Ian Ippolito）表示。“当金额变小时，众筹的担忧就会被放大，”伊波洛托说。“现在他们的目标对象是更不成熟的投资者。”没有任何技术能完全保护投资者免受不良人士或糟糕赌注的侵害，在线区块链提供商 RedStone 的机构业务开发者杰森·巴拉扎（Jason Barraza）说。RealT 是一个房地产代币化平台，公开记录显示其在出售时并不拥有多处底特律租赁物业，却为数十处物业募集了代币化投资，金额超过 $2.6M，因此正面临诉讼。
“在代币化领域，适用的仍是同样的证券法，对吧？欺诈就是欺诈，”Barraza 说。没有投资能免于市场的涨跌。加密货币市场本月出现了一定程度的暴跌，比特币等知名币种市值损失数十亿美元。这迫使总部位于芝加哥的加密贷方 BlockFills 暂停了客户提现，金融时报于2月11日报道。数字化投资圈的一些人希望更强的监管能够平滑市场更严重的过山车式波动，并鼓励机构投资者向基于区块链的投资注入资金。国会前的《数字资产市场透明法案》将为未来的代币投资建立一个全面的监管框架，但进展停滞。Coinpaper 报道称，立法者一直在就法案修正案进行辩论，银行与加密公司在某些关键条款上也存在分歧。
Lowenthal 表示，该法案的通过对数字化投资行业至关重要，将在很大程度上提升行业信心。“监管越多越好，”他说，“我们实际上是更支持更严格的监管，因为它为这个行业提供了一套更完善的安全护栏。”他说，没有任何监管能让投资者完全免于风险。面对这一新兴资本市场类别，投资者保护自己的唯一办法是采用对非区块链投资同样的怀疑态度，“如果没有过往业绩，请自行进行尽职调查，就像对待其他投资一样，”Lowenthal 表示。
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